Gewerbeimmobilie verkaufen: 9 Tipps zum Ablauf, den Steuern und den benötigten Unterlagen
- 1. Was macht eine Gewerbeimmobilie eigentlich aus?
- 2. Welche Arten von Gewerbeimmobilien gibt es?
- 3. Welche Unterlagen benötige ich, um eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen?
- 4. Worauf muss ich achten, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Gewerbeimmobilie weniger als 10 Jahre liegen?
- 5. Wann ist der Verkauf einer Gewerbeimmobilie umsatzsteuerpflichtig?
- 6. Was ist die 3-Objekt-Grenze?
- 7. Welche Steuern können beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie anfallen?
- 8. Gibt es eine Möglichkeit, den Verkauf einer Gewerbeimmobilie steuerfrei zu gestalten oder steuerlich zu optimieren?
- 9. Verkauf einer Gewerbeimmobilie: Ist ein Gewerbeimmobilien-Makler die bessere Wahl oder lohnt es sich, privat zu verkaufen?
1. Was macht eine Gewerbeimmobilie eigentlich aus?
Die Definition einer gewerblichen Immobilie lautet: Gewerbliche Immobilien werden nicht oder nur teilweise zu Privatzwecken genutzt. Die Hauptnutzung eines Gewerbeobjekts ist immer gewerblich, gewerblich-selbstständig oder freiberuflich-selbständig. Auch die Nutzung eines Gebäudes für öffentliche Zwecke wie Behörden oder öffentliche Unternehmen gilt als gewerblich.
Bewertungsgesetz (BewG): Nutzung eines Gewerbeobjekts
Nach § 181 Abs. 6 des Bewertungsgesetztes werden Grundstücke als gewerblich definiert, die zu mehr als 80 Prozent der eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Nutzungen dienen und nicht Teileigentum sind. Berechnet wird dies nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche. Teileigentum wird nach dem Bewertungsgesetz auch zur gewerblichen Nutzung gezählt.
2. Welche Arten von Gewerbeimmobilien gibt es?
Es gibt die unterschiedlichsten Arten von Immobilien, die gewerblich genutzt werden. Wenn Sie also Ihr Gewerbeobjekt verkaufen oder vermieten möchten, kann es sich beispielsweise um folgende Arten handeln:
- Büroimmobilien
- Freizeitimmobilien (z.B. Schwimmbad, Fitnessstudio oder Solarium)
- Gastronomieimmobilien (z.B. Hotel oder Restaurant)
- Handelsimmobilien (z.B. Verkaufsräume, Supermärkte, Einkaufszentren)
- Arztpraxen & Klinikeinrichtungen
- Logistikimmobilien (z.B. Warenlager)
- Industrie- und Produktionsimmobilien (z.B. Lagerhallen, Fertigungshallen)
- Spezialimmobilien (z.B. Bahnhof, Diskotheken)
3. Welche Unterlagen benötige ich, um eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen?
Um eine Gewerbegrundstück verkaufen zu können, sind mehrere Unterlagen notwendig. Einige werden Sie unter Umständen bereits besitzen, die meisten jedoch müssen Sie über das zuständige Bauamt Ihrer Stadt oder Ihres Landkreises besorgen. Wir geben einen Überblick:
- ein aktueller Grundbuchauszug (Belastungen und Rechte Dritter)
- ein genehmigter Bebauungsplan (Nachweis Baurecht)
- ein Flurkartenauszug / Lageplan
- Baupläne im Maßstab 1:100
- Berechnungen der Nutzflächen
- der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Baubeschreibungen, vor allem für An- und Umbauten
- Instandhaltungs- und Sanierungsnachweise (Handwerkerrechnungen mit detaillierten Leistungsbeschreibungen)
- die Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherungen, Energiekosten, Instandhaltungen und sonstige Kosten der letzten zwei Jahre)
- gegebenenfalls Miet-/Pachtverträge der letzten drei Jahre
- gegebenenfalls Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
- der Energieausweis
4. Worauf muss ich achten, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Gewerbeimmobilie weniger als 10 Jahre liegen?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf der Gewerbeimmobilie weniger als 10 Jahre liegen, dann wird es steuerrechtlich als sogenanntes Spekulationsgeschäft betrachtet, weil der Gesetzgeber Dir unterstellt, dass Du bei dieser Immobilie auf eine explizite Wertsteigerung spekuliert hast. Deshalb bist Du dazu verpflichtet, die Gewinne, welche aus dem Verkauf hervorgegangen sind, mit Deinem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Die Kosten, welche beim Verkauf der Immobilie entstanden sind (Makler-, Inserats- und Notarkosten), können vom Gewinn abgezogen werden.
Wichtig: Wenn Sie ein Gewerbegrundstück verkaufen wollen, das als Betriebsvermögen zählt, gilt die zehnjährige Spekulationsfrist nicht und Sie müssen auch nach Ablauf Steuern auf den Gewinn entrichten.
5. Wann ist der Verkauf einer Gewerbeimmobilie umsatzsteuerpflichtig?
In der Regel sind Immobilienverkäufe von der Umsatzsteuer befreit und unterliegen dem Grunderwerbsteuergesetz. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn Sie als gewerblich tätige Person eine Immobilie verkaufen, aus dessen Vermietung umsatzsteuerpflichtige Mieteinnahmen generiert wurden, sind Sie zur Berichtigung des Vorsteuerabzugs verpflichtet (§ 15a UStG).
Sollte der neue Eigentümer die Gewerbeimmobilie jedoch nicht weitervermieten, ist der Umsatz steuerbar. Das bedeutet, dass in diesem Fall der Verkauf einer Gewerbeimmobilie ohne Umsatzsteuer ein Nachteil für Sie als Verkäufer sein kann, da Sie dann keine Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen können.
6. Was ist die 3-Objekt-Grenze?
Die Gewerbesteuer fällt an, wenn Sie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen. Das Finanzamt geht dann vom gewerblichen Grundstückshandel aus und nicht von einer privaten Vermögensverwaltung.
Die Gewinne aus dem Verkauf führen wiederum zu Einkünften gewerblicher Art. Je nachdem, wie hoch dieser Gewinn ausfällt, wird für den Immobilienverkauf die Gewerbesteuer neben der Einkommensteuer fällig. Diese wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt.
Achtung: Ein gewerblicher Grundstückshandel kann allerdings auch schon ohne Überschreitung der 3-Objekt-Grenze vorliegen, bereits die Veräußerung einer einzigen Immobilie kann ausreichen. Die 3-Objekt-Grenze ist keinesfalls als starre Grenze zu verstehen. Entscheidend ist der Einzelfall.
7. Welche Steuern können beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie anfallen?
Bei einem Verkauf einer gewerblichen Immobilie können unter bestimmten Voraussetzungen Steuern anfallen. Dies unterscheidet sich nicht wesentlich von einem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses. Es können Spekulationssteuern und Gewerbesteuern anfallen, wenn die Immobilie gewinnbringend veräußert wird und bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Die Spekulationssteuer fällt beispielsweise an, wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre besessen wurde. Jedoch kann durch das Geltend machen von Kosten, die beim Kauf entstanden sind, sowie Instandhaltungs- und Werbungskosten Steuern gespart werden. Falls das Gewerbegrundstück als Betriebsvermögen zählt, gilt die zehnjährige Spekulationsfrist nicht und Steuern müssen auch nach Ablauf entrichtet werden. Wie bereits unter 6) beschrieben, wird bei mehr als drei verkauften Objekten innerhalb von fünf Jahren wird die Gewerbesteuer fällig, da das Finanzamt vom gewerblichen Grundstückshandel ausgeht.
8. Gibt es eine Möglichkeit, den Verkauf einer Gewerbeimmobilie steuerfrei zu gestalten oder steuerlich zu optimieren?
Obwohl es möglich ist, eine gewerbliche Immobilie mithilfe der sogenannten “stillen Reserven” ohne Zahlung von Steuern zu verkaufen, ist das Verfahren äußerst kompliziert und erfordert umfassendes Wissen im Immobilienbereich. Eine Möglichkeit besteht darin, den Verkaufserlös der alten Immobilie in einer Rücklage zu binden, um dann bei Erwerb einer neuen Immobilie unter bestimmten Bedingungen die Rücklage vom Kaufpreis des neuen Objekts abziehen zu können.
Eine Begünstigung des Veräußerungsgewinns bei Aufgabe und/oder Veräußerung eines Betriebs ist bei der Einkommensteuer möglich. Dabei können verschiedene Maßnahmen angewandt werden, wie beispielsweise der Freibetrag wegen Alters, die Anwendung eines besonderen Steuersatzes auf außerordentliche Einkünfte oder die Anwendung eines Teileinkünfteverfahrens bei Anteilen von Kapitalgesellschaften im Betriebsvermögen.
Ein spezialisierter Steuerberater, der auf den Verkauf von Gewerbeimmobilien spezialisiert ist, kann Sie umfassend zu dieser Thematik beraten.
9. Verkauf einer Gewerbeimmobilie: Ist ein Gewerbeimmobilien-Makler die bessere Wahl oder lohnt es sich, privat zu verkaufen?
Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Gewerbeimmobilie zu verkaufen, stellt sich die Frage, ob Sie dies privat oder über einen Makler tun sollten. Wenn Sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen, haben Sie zwar die Kontrolle über den Prozess und können Maklergebühren sparen. Allerdings sollten Sie bedenken, dass der Verkauf einer Gewerbeimmobilie äußerst komplex ist und viel Sachkenntnis, Zeit und Übersicht erfordert.
Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen, sich an einen erfahrenen Gewerbemakler zu wenden. Ein professioneller Makler verfügt über das notwendige Fachwissen, um den Verkaufsprozess effektiv zu gestalten und den besten Preis für Ihre Immobilie zu erzielen. Zudem kann ein Makler langwierige Verkaufsprozesse beschleunigen, da er über gute Kontakte zu potenziellen Investoren verfügt.
Darüber hinaus können professionelle Verkaufsgespräche sachlicher geführt werden, was Privatverkäufern mangels Erfahrung oft schwerfällt. Ein Makler kann Ihnen auch helfen, den Verkehrswert Ihrer Gewerbeimmobilie durch das übliche Ertragswertverfahren zu berechnen.
Wenn Sie einen geeigneten Gewerbemakler suchen, bieten wir Ihnen gerne eine unverbindliche und kostenlose Empfehlung für einen Makler in Ihrer Nähe an. Verkaufen Sie Ihre Gewerbeimmobilie erfolgreich und stressfrei mit der Unterstützung eines Profis!
